Il regolamento di condominio è la “legge interna” di ogni compagine, e ha un tale rilievo che, se approvatoall’unanimità, è capace di prevalere anche su norme di legge, ovviamente non inderogabili e non imperative. Maquando alcuni condòmini vi trasgrediscono, è giusto che le conseguenze si ripercuotano sull’intero condominio? El’amministratore, che ruolo ha in tutto ciò? Con la
sentenza numero 3313 del 19 dicembre 2024, il Tribunale diGenova risponde in maniera esaustiva a questi interrogativi.

Intralcio ai box auto e violazione del regolamento

Un condòmino era comproprietario, unitamente alla moglie, di un box auto collocato al piano terra dell’edificio. Inconsiderazione dell’esistenza di numerosi box, si era correttamente pensato di disciplinarne la fruizione ed ilgodimento mediante apposita previsione nel regolamento del condominio, ove era espressamente sancito il divietodi occupare gli spazi fronteggianti i box auto, all’evidente scopo di non sminuire la libertà di manovra di coloro chene fanno utilizzo.
E tuttavia, tale apprezzabile clausola veniva sistematicamente disattesa da alcuni condòmini non proprietari di box,tanto che, già in passato, non potendo più tollerare la compromissione del proprio diritto a liberamente edagevolmente accedere alla sua proprietà, il condòmino protagonista della vicenda che ci impegna aveva esperito unprocedimento di mediazione.

L’apposizione di una fioriera

In quell’occasione, era stato concordato che, nello spazio antistante l’ingresso al box, fosse collocata una fiorieradella larghezza di 1 metro, in modo da lasciare libero lo spazio e agevolare la manovra di ingresso. Ma i beneficiderivanti da tale bonaria soluzione durarono ben poco; difatti, le auto che intralciavano erano di grandi dimensioni,e la larghezza della fioriera risultava del tutto insufficiente ad assicurare una libera e agevole manovra. Da qui ladeterminazione del condòmino di rivolgersi al Tribunale per chiedere la condanna del condominio all’adozione dimisure atte a impedire la sosta in tutti gli spazi antistanti i box (ad esempio, con posizionamento di dissuasori disosta). Il ricorrente invocava anche un risarcimento danni per la diminuita fruibilità del bene di sua proprietà.
Convenuto in giudizio, il condominio si difendeva eccependo principalmente la propria carenza di legittimazionepassiva, e sostenendo che l’attore avrebbe dovuto agire nei confronti dei singoli condòmini trasgressori delregolamento, e non dell’intera compagine. Secondo l’assunto del condominio, il regolamento è rivolto unicamenteai singoli, e la dimostrazione sta nello specifico tenore letterale delle clausole, secondo cui: «ciascun proprietario siobbliga all’osservanza delle norme del presente regolamento e tale osservanza dovrà verificarsi tanto in viapersonale, ossia in proprio, quanto da parte dei successori aventi causa o degli inquilini dei singoli comproprietari».

La carenza di legittimazione passiva del condominio

Ad essere investito della vicenda è il Tribunale di Genova che, preliminarmente, esclude qualsivoglia diritto alrisarcimento in capo a parte attrice; difatti, la domanda risarcitoria non era stata né quantificata, né comprovatanella sua fondatezza. Esclusa la sussistenza di un danno risarcibile, i giudici genovesi si soffermano sull’eccezionedi carente legittimazione passiva sollevata dal condominio. Ebbene, ad avviso del Tribunale, trattasi di un’eccezionetotalmente fondata.
Difatti, la legittimazione ad agire rappresenta una condizione dell’azione sussistente se, all’interno della domandagiudiziaria, l’attore ed il convenuto siano rispettivamente affermati titolari del diritto e dell’obbligo dedotti ingiudizio. Nella fattispecie in esame, il ricorrente chiede al Tribunale di condannare il condominio, previo necessario accertamento delle violazioni da parte di alcuni condòmini, ad adottare le misure più opportune per far rispettare il regolamento condominiale. Ma nella pretesa azionata, parte attrice ha dimenticato di dare il giusto rilievo al ruolo dell’amministratore di condominio.

Il ruolo dell’amministratore di condominio

È difatti precipuo obbligo dell’amministratore fare rispettare il regolamento, e può adeguatamente ottemperarviattraverso varie iniziative: dall’azione più mite, che è quella dell’ammonimento verbale, a quella più formale delsollecito scritto, che potrebbe anche contenere una vera e propria diffida ad adempiere, con l’avvertimento che indifetto si passerà all’azione legale. Quindi, l’amministratore, essendo tenuto a curare l’osservanza del regolamentodi condominio, ha piena legittimazione processuale per ottenere la cessazione degli abusi posti in essere da uno opiù condòmini. Dall’omesso adempimento dell’obbligo dell’amministratore di curare l’osservanza del regolamentodi condominio, non consegue alcuna automatica responsabilità ricadente nella sfera giuridica dell’interocondominio.
La violazione del regolamento condominiale posta in essere da singoli condòmini, con attività e iniziativeautonome, fa insorgere rapporti giuridici distinti tra i singoli autori degli illeciti, e i condòmini che lamentino lalesione dei propri diritti sulle cose comuni. Non si può dunque pretendere che, di ciò di cui si rendono autori alcuni,risponda l’intero condominio, e non è consentito rivolgersi al giudice in sede contenziosa per avere provvedimentidi gestione della cosa comune, oppure per ottenere l’imposizione di un regolamento contenente norme circa l’usodella stessa. Ma si può certamente esigere che l’amministratore intervenga, e agire solo nei suoi confronti (anche invia risarcitoria) per negligenza, inerzia, fino a configurare un’ipotesi di mala gestio.
Alla luce dell’interessante disamina condotta, il Tribunale di Genova reputa del tutto prive di pregio le doglianze avanzate dall’attore, che risulta perciò soccombente.

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